收地發展係靈丹妙藥? 其實問題多多
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收地發展係靈丹妙藥? 其實問題多多

特首林鄭月娥在任內第三份的施政報告中,提到了政府在未來將透過《收回土地條例》收回三類的私人土地,分別是棕地,寮屋區土地,以及因為業權分散或受基建限制而仍未有發展計劃的私人土地。政府預計,在未來五年將合共收回450公頃的土地,長遠將收回700公頃的土地。

所謂的《收回土地條例》其實已有一百多年的歷史,單單在回歸後,政府就曾169次引用相關條例。簡單而言,《收回土地條例》賦予了政府收回私人土地作公共用途的權力。在程序上而言,規劃署、地政總署以及房屋署需要首先對選址的土地用途進行確定,繼而咨詢區議會的意見,並完成城市規劃委員會的法定城規程序,最後便是刊憲及向業主進行賠償。

雖然,政府承諾所有以條例收回的土地,將會百分百用作公屋及港人首置上車盤的興建,希望藉此紓緩現時港人的住屋問題,然而收地發展的過程或許沒有政府預計般輕而易舉。

收回土地進行發展的潛在問題 

收地過程繁複 

收地的程序,始於規劃署、地政總署以及房屋署這些部門對選址的土地用途進行評估。單單是這個過程,其實便需要花上數年的時間。此外,在為土地的業主安排賠償事宜時,如業主對政府在「補償要約」中提供的補償金額不滿,可以提出「補償申索」。一旦業主提出申索,地政總署便需安排其聘用的專業人士與業主進行協商,而若協商未能達成共識,業主更可以就賠償的安排上訴至高等法院及終審法院。

再者,政府的發展項目,往往是發展「一個地區」而不是「一塊地」,換而言之,政府可能需要同時與多個業主商討賠償事項,當中甚至涉及一些業權分散的土地,可以想像所需的時間將會更長。根據過往十年的數據,單單從刊憲到項目落成,平均便需耗時超過七年,若加上進行土地用途評核的時間,整個收地計劃估計需要超過十年來完成。

 

長遠耗用大量庫房儲備

相較其他紓緩土地問題的方法,以收地的形式增加土地供應的成本效益其實較低。市民普遍對「明日大嶼」需要動用數千億甚至上萬億的儲備略有耳聞,然而這並不代表填海造地的成本效益一定較收地發展為低,「明日大嶼」之所以造價高昂,是由於其極大的規模。

根據發展局的數據顯示,香港以往填海造陸發展的平均成本為每方呎土地1,300元至1,500元。而照地政總署現時收回土地的特惠補償率計算,甲級農地每平方呎約1,348元,乙級及丙級分別為843元和562元。

雖在表面上,收地發展的呎價成本較低,然而政府收回的棕地或農地往往因以往的經濟活動而受到污染,需要進行環境淨化工程;加上選址可能因為地面陡斜,需要進行平整工程,不能像填海所得的土地一般直接興建房屋和進行發展。因此,若綜合各項工程的成本來計算,收地發展的成本效益其實較低。若政府以收地發展作為紓緩土地問題的長遠政策,恐會為庫房帶來極為沉重的歷力。

 

難以安置棕地作業者

早年政府曾建議興建多層大廈安置棕地作業者,然而由於工廠大廈的租金較為高昂,棕地作業者往往難以負擔。此外,一些工業活動所需的機器體積極大,難以在室內的環境內架設。若政府未能妥善處理,行內數以萬計的存倉物流經營者及從業員恐會生計不保。

 

撰文:李冠言